最新的樓市數据顯示：2007年12月，上海共有116．7万平方米的商品住宅入市，成交量則約111．7万平方米。媒体援引業內人士的分析稱，“上海當年度首次出現供大于求”，“上海住宅市場供不應求的神話已經破滅”。

半個月前，由于“一手住房批准預售面積兩年多來首次超過一手住房成交面積”，廣州樓市也出現了“供大于

誠如報道所言，“供不應求”一直是困扰樓市的症結。業界及專家普遍認為，房价畸高并不斷攀升的罪魁禍首就是“供不應求”，因此，房市調控的關鍵就是扭轉供求關系。而今，被視為房市風向標的一線城市廣州和上海都傳來了供求“逆轉”的消息，這當然是絕大多數人都希望看到的。

可是，兩地的房市真的出現“供大于求”了嗎？細讀報道，筆者發現，所謂“逆轉”存在嚴重的誤讀：原來，“供大于求”的判斷直接源自商品住宅供應量超過了成交量———可是，供應量＞成交量＝“供大于求”嗎？

很顯然，作出“供大于求”結論的人，把“成交量”和“需求量”混為了一談。而這二者之間是不能畫等號的。兩三年來，“供不應求”之下的房价持續快速走高。由于開發商“囤地”、“捂盤”以及“炒房”等投机性購房的不斷增加，房价上漲之快簡直到了瘋狂的程度。但“哄抬价格”也是有限度的，開發商也不可能隨心所欲地想漲多少就漲多少。在連續數月的“跳高”之后，房市終于出現了回調的跡象。大約從去年9月開始，雖然房价還在上漲，但成交量卻開始大幅萎縮，二手房中介市場也難以為繼了，深圳、廣州等城市不斷傳來二手房中介公司“關門”或停業的消息，這讓房市上的觀望气氛更加濃厚。由于越來越多的人持幣觀望，房市的成交量不斷創造新低。這些觀望者雖然沒有買房，但他們大都是商品住宅的需求者，只不過這部分需求沒有轉化為消費而已。同時，第二套房按揭貸款門檻的抬高也使一些住房需求被抑制，而銀行前三季度的信貸透支導致的第四季度信貸緊縮更使一些住房需求無法變成交易。

一部分需求在“觀望”中，一部分需求暫時被“抑制”，最終變成交易的需求量遠遠小于真實的需求，怎么能將成交量等同于需求量呢？

當然，交易量可能小于需求量，也可能大于需求量。在一個經歷較長時間的完整周期內，交易量与需求量大体上是相等的。這与价格圍繞价值波動是一個道理。但在某一個時間段，受各种因素的影響，交易量可能嚴重偏离需求量。現階段的房市，顯然就是這樣。把交易量簡單地等同于需求量，僅就一兩個月的數据，就得出“供大于求”的結論，如果不是無知，那就是自欺欺人。·盛大林·

（編輯：志彬）