·洛濤　鄧華宁·

針對伴隨我國住房產業化出現的小產權房，在去年6月，國家發改委發出“禁售通知”和建設部也有一紙“風險提示”。最近，國土資源部又重申禁售，小產權房再次成為社會關注焦點。地方政府近期紛紛出台了對小產權房清理辦法，但實際清理中遭遇重重阻力，小產權房處置几乎陷入僵局。是什么原因阻礙了清

暗箱操作，暴利令人震惊

南京市鐵心橋街道的“鳳翔花園”是一處規模龐大的小產權住宅區，有數十万平方米的規模，自2000年至今已經開發了五期，居住著數千戶居民。“這里就是一個農民新村，70％的住戶是南京河西新區建設過程中被拆遷征地的農民，我們都是農民，”“鳳翔花園”二期、三期的几名業主告訴筆者，“2002年這里的房价是12万元／套至15万元／套，每套100多平方米。當時農民的拆遷補償是每戶20多万元，買套房子后剩下几万元當養老費。經适房蓋得少，農民買不到。這里的房子雖然沒有產權，但商品房的价格要貴一倍，農民拆遷戶也只能買小產權房。我們都是自住，也不需要產權證。”

筆者看到，鐵心橋街道春江路兩側几乎都是“鳳翔花園”的一棟棟住宅，早期建設的小區与經濟适用房品質沒有多大區別，但近兩年新建的小區有了高檔化趨勢。“鳳翔花園”三區“嘉園”就是一片別墅區。該別墅區一名物管人員告訴筆者，這里的別墅是后來蓋的，沒有產權證，共有六七十套，2004年的价格是單体別墅六七十万元／套，聯排別墅30万元左右／套。這個价格是農民買不起的，几乎都被城里人買了。

春江路上還有一家“盛世房產”中介公司，專門經營“鳳翔花園”的小產權房，有住宅也有別墅。這家公司的經理說：“小產權房成了緊俏貨，因為經适房5年內不准交易，而小產權房价格低，簽訂協議就成交，也不需要去房管局辦手續。”

南京市栖霞區國土局一位負責人告訴筆者：“小產權房的出現已有10多年歷史，有其必然性。起初是村委會給農民蓋集中區、中心村和農民公寓時，把多余出來的房子私下賣掉。但他們很快發現，除了建設費用外，小產權房沒有其他任何成本，利潤丰厚，一些村鎮，街道開始成片開發，在城市周邊由點到面像滾雪球般變大。現在，小產權房也由最初滿足拆遷農民和低收入者的基本住房需求，逐步异化為中高檔房甚至別墅，成為少數人用來攫取暴利的工具。”

江蘇省國土廳副廳長吳震強表示，開發小產權房屬于非法行為，集体土地出讓的价格根本沒有標准，都是村鎮干部与開發商私下達成的交易，土地轉讓的費用無從知曉，而建成后產生的非法暴利更加惊人。

他舉了個例子，長三角某市的郊區有一個占地900畝的小產權房項目。按照几年前100万元／畝的土地出讓价計算，土地轉讓費國家少收入達9億元。該項目已經建成了几万平方米，如果每平方米獲利100元（實際利潤可能遠遠不止），整個項目利潤達到几千万元，而這些都是純利，因為開發商与購房者沒有簽訂正式的買賣合同，所以開發商不用給稅務、房管等部門交納任何稅費，從這個角度說，小產權房的暴利甚至超過了商品房。目前開發這個項目的村支部書記已經被司法机關抓捕，這筆巨大的利潤誰也不知道是怎樣分配的，但分給農民的肯定很少。