面對節節攀升的房价，目前是相信市場頭痛，相信市長也頭痛！然而，猶如雪中送炭，現在有人總結出了

21 賭人民幣升值的幻想破滅

前兩年不少熱錢流入中國買入中國房產，以期人民幣大幅升值后再拋售房產，換得更多的美元。可是目前人民幣雖然已經升值，但一次性升值

22 居高不下的空置面積

這兩年中國房价一方面不斷高漲，另一方面空置面積始終高達1億平方米以上。目前是1．22億平方米。按每平方米3000元計算，就是3660億人民幣。按一年貸款利率6％計算，開發商因為空置房，光是利息就損失近200億元。早賣早收回現金。据上海《東方早報》2006年11月15日報道：上海房地產企業有4300家，在2006年銳減千家，并且業內預計將淘汰75％。現在房子越來越不好賣，質量問題、面積縮水問題、物業管理問題、中介抬高房价問題．．．．．．這些問題暴光越來越多，房產商倒掉是非常正常的。那么在房產商倒掉之前，怎么會不拋售未賣出的房子？可見，巨大的空置面積，是高房价頭上的達摩克利斯劍。

23 稅收因素

前兩年是炒房人大發其財的大好時光，可以說是黃金時代吧。不過目前這种好日子恐怕已經一去不复返了。因為只要在五年內賣出二手房，將要繳5％的營業稅，另有0．5％的城建稅和教育費附加。另外還有20％的個人所得稅。其實這些稅并非是新稅种，原來的《營業稅暫時條例》、《個人所得稅法》早就規定了，只不過一開始為了鼓勵房地產業的發展，后來則是縱容房价的瘋漲，實際并不征收，對納稅義務人的偷稅行為，并不追究，于是形同虛設。而為什么契稅就必須交納？因為沒有契稅的完稅憑證，不能辦過戶。現在炒房的個人所得稅同樣操作，就逃不掉了。其實還有房產稅、土地增值稅，也是早就有規定，并未實際征收，而契稅應當是3－5％，而不是0．75％或1．5％。一旦這些稅种開始實際、足額征收，則無疑是閹割高房价的又一刀。同時，根据《刑法》的規定：“偷稅數額占應納稅額的百分之十以上不滿百分之三十并且偷稅數額在一万元以上不滿十万元的，或者因偷稅被稅務机關給予二次行政處罰又偷稅的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處偷稅數額一倍以上五倍以下罰金；偷稅數額占應納稅額的百分之三十以上并且偷稅數額在十万元以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處偷稅數額一倍以上五倍以下罰金。”恐怕只要有一個炒房人因此被判個六個月徒刑，恐怕數百万炒房人就要嚇得魂飛魄散了吧？

24 中低收入者購買力已耗盡

2003年5月《香港明報》引述上海統計局公布的一項調查說，“今年上半年，已有三分之一的上海人資不抵債，淪為‘負翁。’”上海市統計局所說的“負翁”當然不是指由于房地產价格暴跌所引發的那种“負資產”，而是指家庭人均支出与人均可支配收入的倒挂。另外，房价嚴重脫离城鎮居民人均可支配收入，一些城市的家庭債務承擔率也處于非常高的水平。根据各地公布的城鎮居民人均可支配收入和平均房价，按照三口之家80平米一套住房的標准計算，平均20年按揭，按照目前利率水平，目前一些城市的債務承擔率在50％左右的水平，遠遠超過美國2003年的18％的平均水平。以上海為例，2003年平均房价5118元／平米，人均可支配收入14867元，80平米住房需貸款327552元，每年還款26027．28元，占該家庭可支配收入的58．36％，債務負擔相當沉重。一套房子的購買力需要十年甚至更長時間的收入積累才能形成。前几年購買力的集中釋放，不少家庭二三十年來的積蓄已經不复存在。前不久上海有房產商推出首付半年內交清的促銷政策。首付一次性都交不齊，還買的什么房？同時也說明，老百姓真的沒有多少錢了。空置房這么多，价格這么高，購買力不足，不降价，這些房子賣給鬼去？

25 大學生購買力嚴重不足

中國的高等教育擴招導致畢業生持續快速增加。1995年，全國只招生89万。而2006年有500多万畢業生，6月的時候有報道，說有200万人，約40％的畢業生仍找不到工作。到了11月，有報道說100多万畢業生未就業，可辦理失業登記。中國公布失業率都是城市登記失業率，不登記的不算，農村的也不算。那么來自于農村的畢業生，可能并未算在內。即使是就業的畢業生，工資收入也自然遠不如以前。好象是天津，有的企業給畢業生開出600元的起薪。也有的地方，大學畢業生的收入不如農民工。中國買房的相當一部分人是畢業不久的年青人，現在這些人要么根本沒有收入，其他人收入也非常低，怎么能指望他們的購買力推動房价？其實中國的年青人也應該反思，在德國，人們第一次購買房子的平均年齡是42歲。為什么中國人剛畢業沒几年就要買房？不光是在國內的畢業生，就是一些海歸，也紛紛成為海待。有個朋友的大學同學，到英國留學，花了60万，回國后找了一年工作，終于找到月薪為1500元的工作。另有個客戶，對我講他女儿在上海大專畢業后，化了二三十万去新加坡讀了本科，回上海后仍找不到工作，還是他動用社會關系為女儿找到了工作。

26 股市進入牛市，必將分流炒房資金

這兩年房价大幅上漲的時候，正是股市不斷下跌的時候，炒房人高唱《真是樂死人》，股民時不時有人自殺。可謂一半是海水，一半是火焰。中國的股市因為一開始就是畸形發展（其實中國的房地產市場何嘗不是如此？），積累了不少問題和矛盾，于是股市從2245點，下跌到998點。可是股市的問題終于不斷得到解決，也恢复了正常的融資和投資功能。一年多來，上海股市指數從998點一路上漲到1900多點。財富效應當年吸引了大量資金炒房，目前也吸引了大量資金炒股。其實當時炒房的資金何嘗不是因為缺乏好的投資渠道？連基本不炒股票的溫州人，据報道都出現炒股團，好象有500多億資金。去年10月份，中國的儲蓄存款數年來首次出現下降現象，而同期，股市賬戶保證金從4000多億元漲到6000多億元。投資基金這兩年也是收益不菲。榜樣的力量是無窮的，當熊市時，一只基金發行一個月，只有10多億資金認購，而現在往往基金發行几天就不得不結束，因為認購的數量達到100多億。拿本人來說，今年的基金和股票，賺了50％以上，如果年初時化錢買了房子自然就賺不到這個錢，恐怕要天天罵自己是豬頭了，并心情极度郁悶而骨瘦如柴。而且投資房產相對于股票，有先天的劣勢：稅費高，契稅3％左右，房產中介費1％，營業稅5％，個人所得稅20％。股票則只有0．2％的印花稅，0．15％的佣金。股票可以連連快速漲停，半個月漲一倍并不稀奇，房子則不可能漲這么快。房子要拋出，經歷時間很長，挂牌半年無人問津很正常。股票打個電話或點點鼠標，眨一下眼的功夫就成交了。投資渠道的多元化，自然減少抬高房价的炒房需求，促使房价下跌。

27 全球金融環境的影響

目前，全球已基本告別了低利率的時代，美國的利率從1％一路升到5．25％，歐洲也已數次升息，日本告別零利率時代（這在前兩年是不可思議的）。為此，全世界的流動熱錢，過剩資金大量減少，不光石油、黃金期貨因為失去了基金的炒作而不斷下跌，房价也失去了大量資金的推動，自然不可避免地下跌。原因一方面是投机的資金大量流入銀行，選擇了無風險的存款投資；另一方面，因為貸款利率不斷上漲，貸款買房的成本大量增加，于是對房子的需求下降；同時，前期投資房產的投資客獲利丰厚，拋售實現利潤的愿望強烈。美國最近有消息說，2006年10月份的房价比去年同期下跌了將近10％。其實早就有經濟學家指出，全球在房地產上積累了全球有歷以來最大，范圍最廣的泡沫。中國的經濟越來越融入全球市場，難道全球都在加息，房价形勢一天不如一天，中國能躲進小樓成一統？

28 短期內建的房子過多

截至2005年底，全國人均住宅建筑面積26．11平方米。其中，上海為33．07平方米，北京為32．86平方米。而日本的東京只有15．8平方米。東京的人均GDP超過3．5万美元，上海、北京人均GDP剛超過5000美元，而居住水平卻早已是東京的2倍！中國城鎮居民的自有住房率已經達到了82％。而這個數据在美國是65．6％，英國是69％、法國55％、荷蘭是52％，日本是60％，德國更低，只有40．5％。只經過了六七年的牛市，中國的自有住房率就大大超過了大部分發達國家几十年累積起來的水平。說明了中國城市住房的市場容量可能已經非常狹小。難道上海的居住面積要發展到人均330平方米？難道在戶均都有一套后，中國人會象地主買地越多越好一樣，不斷買進第二套第三套住房？中國井噴式的住房消費，令人想起其他消費領域的同樣情形。一陣赶時髦式的集中消費之后，接踵而至的往往是整個行業的長期低迷及行業利潤的急劇攤薄。家電消費如此，手机消費如此，汽車消費也好景不長，難道房地產就真的能夠一枝獨秀嗎？楊過离開絕情谷，18天不吃情丹解藥就會死亡。好象十年內不買房并不會馬上就死吧？

29 比价效應

据日本不動產研究所的數据：2003年東京地區公寓式住宅均价54．5万日元／平方米，一套均价4096万日元，分別相當于人民幣4．3万和320万元。而現在上海均价1．25万／平方米，一套房均价150万元，分別是東京的1／3和1／2。可是日本人收入是上海的15倍。而且日本的房產包括土地所有權，中國只有最多70年的使用權。据美國商務部數据：2003年中期美國單棟建筑（相當于別墅）新房均价相當于人民幣200万元，而上海的价格約為三四百万元。這樣一比較，中國房价是高是低就很明顯了。人們會越來越了解到這种情況，從而對高房价說不。有些喜歡拿上海的房价和紐約、香港來比，理由是上海是國際化大都市。美國是高度發達的資本主義國家，發展了200多年也不過只有紐約一個國際化大都市，上海和北京在國際人其實并沒有多少人知道。中國人其實一直比較喜歡夜郎自大。